L'ondata di IPO del 2019 non manderà in crisi il mercato immobiliare della Bay Area

Issi Romem

è capo economista per

Trulia

e un collega al Terner Center for Housing Innovation dell’Università della California a Berkeley. Il suo lavoro è stato presentato sul New York Times, sul Wall Street Journal, su Bloomberg e altro ancora.

L’imminente ondata di IPO tecnologiche di San Francisco è sostanziale e influenzerà l’immobiliare di San Francisco, ma l’ esagerazione sul suo impatto è probabilmente esagerata. In particolare, nonostante sia centrato su San Francisco anziché sulla Silicon Valley, il suo impatto è ancora probabile che si diffonda in tutta la Bay Area. Piuttosto che rompere con il passato, l’attuale ondata di IPO probabilmente rafforzerà le tendenze esistenti: pressioni ondulate ma mantenute sul pedale del gas, non un kickdown improvviso.

La recente offerta di Lyft, abbinata a una serie di IPO anticipate di quest’anno – sottolineate da Uber, Airbnb, Pinterest, Slack, Zoom e altri – ha suscitato numerosi titoli allarmanti che suggeriscono una prossima ondata di acquirenti di case arricchite di azioni. “Le stime prudenti prevedono che centinaia di miliardi di dollari si riverseranno in città nel prossimo anno, creando migliaia di nuovi milionari”, riporta il New York Times . “E vogliono case”, avverte il rapporto, citando un agente immobiliare che promette agli investitori che le case unifamiliari in città vendute per un semplice da uno a tre milioni di dollari saranno presto un ricordo del passato.

Il valore stimato delle aziende che vanno al pubblico ammonta a circa 200 miliardi di dollari, e la loro forza lavoro combinata a San Francisco varia probabilmente da 10.000 a 15.000. Ma questo significa che 15.000 nuovi acquirenti di case scenderanno nella città di San Francisco nel 2019 e spenderanno $ 200 miliardi in case? Certamente no, per diverse ragioni.

La parte della torta dei dipendenti è solo una frazione. Gli investitori, i fondatori e alcuni dirigenti chiave di solito possiedono la parte del leone delle azioni prima di una IPO. Le informazioni stima che un s di ritardo 2017, solo il 17 per cento delle azioni Uber erano nelle mani dei dipendenti (esclusi il suo fondatore e altri due dirigenti chiave). *

La grande concentrazione di ricchezza che va agli investitori, ai fondatori e ai dirigenti chiave può portare a una manciata di grandi patrimoni che si scambiano le mani, ma in genere non troverà spazio negli alloggi comuni della Bay Area. Se prendiamo con prudenza il 25% di $ 200 miliardi come quota dei dipendenti, arriviamo a un valore di $ 50 miliardi, ma anche questa è una sovrastima delle probabili entrate degli impiegati sulla scia delle offerte.

La maggior parte dei dipendenti non è interamente maturata, le opzioni su azioni devono essere esercitate e le tasse devono essere pagate. Le sovvenzioni azionarie iniziali dei dipendenti generalmente maturano su un periodo di quattro anni. Considerata la rapida crescita di queste società negli ultimi anni, la maggior parte dei dipendenti è relativamente nuova e le loro borse di capitale non saranno pienamente garantite per anni. Uber, ad esempio, aveva circa 5.000 dipendenti a San Francisco all’inizio del 2018, ma nel 2014 aveva solo 550 dipendenti in totale (non solo nella Bay Area).

Nonostante gli stereotipi, non tutti gli operatori tecnologici di San Francisco sono giovani millenari della città.

Nel migliore dei casi, i dipendenti che hanno aderito più recentemente avranno a disposizione solo una frazione della loro piena sovvenzione azionaria per vendere quest’anno, diminuendo il loro potere d’acquisto immediato (e se il passato è una buona indicazione, molti non rimarranno abbastanza a lungo per vedere il full equity grant vest). Inoltre, molti dipendenti ottengono il loro capitale sotto forma di opzioni su azioni, e per tutti tranne i primi dipendenti il ​​prezzo di esercizio non è trascurabile, ovvero un dipendente che esercita un’opzione e vendendo un valore di $ 100 in genere pesa molto meno. Infine, i dipendenti devono pagare le tasse sui loro guadagni IPO, mantenendo un’altra fetta del mercato immobiliare.

Non tutti quelli che ricevono un guadagno IPO compreranno una casa. Coloro che sono obbligati ad acquistare una casa nei prossimi anni – e chi non lo farebbe altrimenti – sono probabilmente un piccolo sottoinsieme del pool totale di dipendenti. Supponiamo che contino 5.000 e ciascuno acquisti una casa durante i prossimi tre anni: si tratta di circa il 2% delle 243.575 case acquistate nella Bay Area negli ultimi tre anni. Inoltre: alcuni dipendenti di queste aziende hanno già le proprie case. E alcuni dipendenti potrebbero non voler comprare una casa: forse la loro vita personale è in divenire, forse apprezzano la libertà di affittare o forse vorrebbero usare il denaro IPO per altri scopi (mai sognare di avviare una startup?).

Le IPO non accadrà tutto in una volta, e molti potenziali compratori non compreranno immediatamente. Tra coloro che sono costretti a comprare una casa, molti aspetteranno: perché la campagna pubblicitaria passi, che il loro partner dica “sì” o che il loro secondo figlio mostri pienamente l’inadeguatezza della loro camera da letto a noleggio. E nemmeno le IPO stesse succederanno lo stesso giorno. Di fatto, una parte dell’onda del 2019 è già prevista per il 2020.

Una gran parte degli acquirenti di IPO arricchiti cercherà case al di fuori della città. Nonostante gli stereotipi, non tutti gli operai tecnici di San Francisco sono giovani e millenari che vivono nelle vicinanze. Il centro di San Francisco e l’adiacente SOMA (dove l’ondata di IPO ha la propria sede centrale) sono senza dubbio all’interno della sezione più accessibile della Bay Area, che attira i pendolari da tutta la regione. L’impatto immediato sull’alloggiamento dell’ultimi guadagni dell’IPO si estenderà in tutte le direzioni possibili: a sud lungo la penisola di San Francisco, a nord lungo le linee dei traghetti per Marin County e ad est dopo Oakland e Berkeley fino al corridoio I-680. E gli impatti secondari – quelli che si verificano se e quando quelli che vendono agli acquirenti arricchiti di IPO utilizzano il ricavato per fare un altro acquisto domestico – si estenderanno ancora di più, diffondendo la componente abitativa del guadagno IPO in tutta la regione.

È probabile che i dipendenti nuovi ricchi offrano i prezzi delle case solo fino a un certo punto. Un dipendente in giovane età con $ 10 milioni di nuova ricchezza potrebbe decidere di pagare $ 4 milioni per assicurarsi di ottenere quello che altrimenti sarebbe $ 3 milioni a casa. Ma probabilmente non metteranno giù tutti i 10 milioni di dollari, perché anche a persone molto benestanti non piace regalare denaro. E nonostante l’infusione di ricchezza personale da 10 milioni di dollari di questo acquirente, è solo la differenza di $ 1 milione tra l’offerta dell’acquirente guidata dall’IPO e il prezzo che sarebbe stato ottenuto altrimenti che alimenta l’apprezzamento.

Le IPO sono solo uno dei tanti modi in cui la ricchezza arriva nella Bay Area.

Alcune guerre di offerte spettacolari potrebbero fare notizia quando gli acquirenti IPO competono per case l’una contro l’altra, ma molto spesso competono con gli acquirenti di tutti i giorni, e mentre possono avere più risorse da mettere in gioco, non saranno desiderosi di spendere più di loro devono.

Gli acquirenti guidati da IPO aggiungeranno un contingente ricco ma piccolo al pool di acquirenti della Bay Area e aiuteranno a sostenere l’apprezzamento dei prezzi della Bay Area – forse anche in modo sostanziale – ma estenderanno una lunga storia di apprezzamento dei prezzi in cui le IPO hanno giocato un parte, non rompendola. Tra il 1970 e il 2017 ci sono stati 1.987 IPO da parte di aziende californiane, con una grande quota nella Bay Area. La scala dell’attuale ondata di IPO, sebbene sia eccessivamente grande, non è molto diversa da quella di Facebook in termini di potere di acquisto della casa. Dopo l’IPO del 2012, Facebook ha avuto un valore di $ 104 miliardi – ma dal momento che i prezzi delle case della Bay Area sono quasi raddoppiati da allora, equivalgono allo stesso potere di acquisto domestico di $ 200 miliardi oggi. **

La causa alla base di questa recente ondata di IPO e di alloggi – l’erosione a lungo termine della convenienza abitativa nella Bay Area – è seria. Ma il modo saggio di mitigare la pressione al rialzo dell’onda IPO sui prezzi delle case non è di alimentarne la paura, e certamente di non demonizzare i dipendenti premiati per averlo creato. In effetti, le IPO sono solo uno dei tanti modi in cui la ricchezza arriva nella Bay Area. Invece, il corso più saggio è “semplicemente” per aggiungere più case, permettendo al patrimonio abitativo locale di ospitare più persone – i benestanti e i meno abbienti allo stesso modo.

I timori a breve termine di un’ondata di IPO che inondano San Francisco di contanti sono esagerati, ma i timori a lungo termine della Bay Area non riescono ad accogliere le persone e diventano inaccessibili a tutti tranne i più abbienti – quelle paure sono molto reali.

* Parte del motivo per cui le attuali valutazioni IPO sono così alte è questo

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Fonte immagine: https://www.pexels.com/ (https://www.pexels.com/photo/abandoned-ancient-antique-architecture-235986/)

Luigi Salmone

Luigi Salmone

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