Il test di stress ipotecario sta contribuendo a alimentare il boom del prestito alternativo, segnala un avvertimento

I regolatori dovrebbero riconsiderare un test di stress per i mutui non assicurati che è stato imposto in un mercato immobiliare già in rallentamento e che ha contribuito a alimentare un boom del prestito alternativo, ha detto un economista della Banca imperiale canadese.

Da quando lo stress test è stato portato lo scorso gennaio, la Banca del Canada ha aumentato il tasso di interesse di 75 punti base e il tasso sui mutui a cinque anni è aumentato di 35 punti base, afferma Benjamin Tal, vice capo economista di CIBC World Markets .

“Di conseguenza, i regolatori dovrebbero rivisitare B-20”, ha scritto Tal in un rapporto. “Abbiamo bisogno di un benchmark più flessibile, potenzialmente uno spread più stretto sul tasso contrattuale quando i tassi di interesse si avvicinano al picco ciclico e forse per stabilire un piano ragionevole in base al quale il tasso di qualifica non scenderà mai al di sotto”.

I commenti di Tal arrivano quando il mercato immobiliare si è raffreddato, ma alcuni canadesi continuano a trovare immobili fuori dalla loro fascia di prezzo. Nel suo budget il mese scorso, il governo federale ha introdotto un programma di incentivi per la prima volta per i proprietari di case per cercare di dare una mano a quegli aspiranti proprietari.

Un mercato immobiliare più morbido ha pesato anche sulle aziende che operano nel settore. Le banche canadesi hanno visto rallentare il loro tasso di ipoteche e il settore immobiliare si è lamentato del fatto che lo stress test ha reso più difficile per gli acquirenti di case ottenere un prestito.

Lunedì, la Banca del Canada ha pubblicato il suo ultimo sondaggio sulle prospettive commerciali, che ha rilevato “la continua debolezza delle attività legate all’abitazione in alcune regioni”.

“Durante il 2018, la crescita delle origini dei mutui ha continuato a diminuire”, ha scritto Tal. “Il valore dei nuovi mutui è diminuito dell’otto per cento (o di $ 25 miliardi) durante l’anno. Si noti, tuttavia, che il rallentamento del ritmo di crescita dell’origine dei mutui è iniziato ben prima dell’introduzione del B-20. ”

Lo stress test faceva parte di una linea guida rivista per la sottoscrizione di mutui residenziali, nota come B-20. Stabilisce che il tasso minimo ammissibile sui mutui non assicurati di qualsiasi importo è più elevato: il tasso di riferimento quinquennale della Banca del Canada o il tasso sul contratto più 200 punti base. Ha inoltre preceduto uno stress test che è stato schiaffeggiato sui mutui assicurati nel 2016.

L’ufficio del sovrintendente delle istituzioni finanziarie, che sovrintende agli istituti di credito federali, ha introdotto il nuovo stress test per i mutui non assicurati. A febbraio, un assistente del sovrintendente ha difeso la misura come prudente durante un discorso a pranzo nel centro di Toronto, anche se hanno anche suggerito che il regolatore potrebbe apportare modifiche se necessario.

Tal ha detto che lo stress test era probabilmente necessario quando è stato introdotto, “poiché c’era bisogno di salvare alcuni mutuatari canadesi da loro stessi”.

“Ma sono 200 punti base il numero giusto?” Chiese. “Alla fine della giornata, non c’è una vera scienza dietro quel numero.”

L’economista ha aggiunto che è probabile che il reddito dei mutuatari aumenti durante la loro durata del mutuo e che lo stress test del B-20 non consideri la riduzione del rischio del mutuatario a più lungo termine.

“E infine, B-20 è in parte dietro la forte crescita dei prestiti alternativi”, ha scritto Tal.

Sulla base delle informazioni fornite dal Registro del Territorio dell’Ontario, Tal ha scritto che i creditori alternativi ora rappresentano quasi il 12% delle transazioni immobiliari complessive e circa il 15% delle operazioni nella Greater Toronto Area.

“Un anno fa, quel numero era vicino al 10 per cento, il che significa che la quota di creditori alternativi è aumentata dall’introduzione del B-20”, ha detto Tal. “Dietro le quinte, c’è un trasferimento del rischio dal segmento regolamentato al segmento meno regolamentato del mercato, da dove c’è luce fino a dove è buio. Questo non era certo l’intento del B-20, e qualsiasi altra modifica legata ai mutui nei regolamenti. ”

• Email: gzochodne@nationalpost.com | Twitter: GeoffZochodne

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Sofia Bianchi

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