Il CEO e il CFO di WeWork forniscono la matematica dietro la loro convinzione che la compagnia da 47 miliardi di dollari non crollerà quando una recessione colpisce

Adam Neumann, CEO di WeWork, parla agli ospiti durante l’evento TechCrunch Disrupt a Manhattan, a New York City, New York, USA il 15 maggio 2017.REUTERS / Eduardo Munoz

  • Le bandiere rosse sventolano gli analisti mentre WeWork si prepara a diventare pubblico.
  • La società non redditizia sta bruciando denaro e le società immobiliari in genere non vanno bene durante le recessioni.
  • Ma il CEO di WeWork afferma che la sua azienda “esce molto più forte” in una fase discendente.
  • La sua spiegazione lascia alcune domande. Ma davvero non conosceremo la vera salute dell’azienda fino a quando non vedremo l’S-1, e una recessione completa sfida l’azienda.
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A dicembre, WeWork ha presentato una domanda di IPO. La società di leasing per ufficio è passata dal nulla a una valutazione di $ 47 miliardi in nove anni.

Nonostante l’esagerazione e la rapida crescita, le bandiere rosse sventolano gli analisti.

  • La società non è redditizia e brucia denaro, che chiama “investimenti”. WSJ riporta che WeWork ha speso $ 650 milioni nel primo trimestre del 2019 e ha citato le proiezioni degli analisti per $ 9 miliardi in più spese nel corso del prossimo anno. Mentre le entrate sono raddoppiate lo scorso anno, le perdite di WeWork sono più che raddoppiate a $ 1,81 miliardi.
  • Una crisi negli Stati Uniti e l’economia globale sembrano imminenti. Le società immobiliari commerciali di solito sono in difficoltà durante le recessioni in quanto le aziende riducono il loro personale e hanno meno bisogno di spazi per uffici.
  • WeWork deve 18 miliardi di dollari in affitto. Se gli inquilini spariscono in una recessione, WeWork continuerà a pagare senza che arrivino tanti soldi.
  • Il 60% dei clienti di WeWork sono clienti non aziendali, ovvero con meno di 500 dipendenti, per CEO Adam Neumann. Le piccole imprese non vanno bene durante le flessioni. Potrebbe dover risparmiare denaro tagliando il personale, ridimensionando gli uffici a favore del lavoro a distanza o addirittura andando in bancarotta. Detto questo, il business aziendale di WeWork è in crescita e la società afferma che la sua permanenza media è di 14 mesi.

Un altro segnale di pericolo:

WeWork ha parlato di una metrica di vanità che chiama “EBIDTA aggiustata per la comunità”. Dichiara di avere un margine EBITDA corretto per la comunità annuale del 27%.

La società definisce questo come “Uguale ai ricavi per soci e servizi, meno affitti regolati, costi di locazione e costi di costruzione e costi amministrativi comunitari”.

In altre parole, profitto prima di un sacco di costi. WeWork non ha dichiarato pubblicamente a cosa corrispondono tutti gli altri costi.

Lavoriamo

Nelle interviste a Business Insider, il CEO di WeWork Adam Neuman e il CFO Artie Minson hanno insistito sul fatto che il tasso di utilizzo elevato della società non dovrebbe essere considerato allo stesso modo di altre aziende tecnologiche, come Uber. Dovrebbe essere considerato un investimento, con rendimenti che potrebbero essere multipli dell’importo iniziale speso.

“Non perdiamo denaro, investiamo denaro in futuro”

“Non perdiamo denaro, investiamo denaro in futuro.” – Adam Neumann

Neumann ha detto. “Stiamo costruendo una piattaforma fisica globale per costruirla, devi costruire l’infrastruttura, è molto diversa dalle altre società che spendono $ 1 miliardo e se ne sono andati, o qualunque sconto ha dato sul mercato. Il nostro $ 1 miliardo, quando è andato, si ripagherà molte volte. “

Per eseguire il backup, ha creato questo grafico per mostrare come un “investimento” di WeWork può crescere su un orizzonte di 15 anni:

Yutong Yuan / Business Insider

Alla domanda su cosa succederebbe se l’economia si fosse schiantata nel bel mezzo del ciclo di cui sopra, Neumann ha delineato uno scenario roseo.

Innanzitutto, dice che c’è già la prova che WeWork sopravvive alla recessione. Circa il 55% delle attività di WeWork è al di fuori degli Stati Uniti, anche in mercati come Cina e Buenos Aires, che hanno registrato flessioni. Dice che i numeri in quei mercati parlano da soli. Quando è stato chiesto un numero specifico, un portavoce di WeWork ha indicato una raccolta fondi del 2018 dedicata alla crescita di WeWork China e ha affermato che la società aveva 80 uffici in quella zona.

Il flusso di cassa futuro, in particolare da parte dei clienti aziendali, si preannuncia forte. La società ha circa 3,4 miliardi di dollari in un “backlog impegnato”, che significa contratti firmati per lunghi periodi di tempo, che superano il fatturato totale di 3 miliardi di dollari della società, ha dichiarato a Business Insider il CFO di WeWork Artie Minson.

WeWorkNeumann è arrivato al punto di affermare che WeWork non sarebbe semplicemente forte se dovesse verificarsi una recessione. Ha detto che la società sarebbe effettivamente “uscita molto più forte”.

I suoi argomenti chiave:

  • Gli uffici di WeWork, afferma Neumann, sono più economici del 50-70% rispetto all’ufficio medio nei suoi mercati principali (non ha spiegato come). Un portavoce di WeWork ha osservato che questa cifra era basata su una ricerca di terze parti commissionata da WeWork che considerava il costo una tantum di WeWork rispetto atutti i costi associati a una mossa di ufficio, compresa la costruzione, le forniture e altro, negli Stati Uniti.
  • Partecipare a WeWork è una proposta convincente per CFO, CEO e responsabili delle risorse umane.
    • Per i CFO, suggeriscono che un leasing WeWork deve essere classificato come “abbonamento”, come un pass per la palestra. In genere, le società devono considerare leasing costosi come attività o passività in bilancio. Questa insolita strategia di “appartenenza” può rimuovere i leasing dal bilancio e inserirli a conto economico, dove i costi vengono liquidati gradualmente, in piccole rate. Sul bilancio, al contrario, le passività devono essere interamente iscritte, tutte in una volta.
    • Per i CEO e i responsabili delle risorse umane, i dipendenti sembrano piacere far parte della cultura di WeWork, che può aiutare con la fidelizzazione.
  • WeWork sembra ritenere che possa catturare le imprese durante la crescita (quando crescono in un boom) e durante la discesa (quando devono trasferirsi in uffici più piccoli e meno costosi). Offre flessibilità e consente alle aziende di aumentare o diminuire il numero di banchi che acquistano.
  • Durante una recessione, molte operazioni di WeWork diventano più economiche, dai tassi di costruzione alle trattative di leasing con i proprietari terrieri.

Ecco la spiegazione di Neumann per intero:

Neumann:  L’ultima cosa che penso di desiderare è una crisi, ma ti darò la matematica. Quindi, decidi se questo è un vantaggio o meno.

So che è un fatto che sono il 50% in meno rispetto alla media [ufficio] di New York City.

In altre città, sono più economico del 60 o del 70%. Sono metà del costo. Quindi se sei il CFO, questo deve essere molto attraente.

Non sono un nuovo bilancio. A partire dal 2020, tutti i contratti di leasing devono essere in bilancio. Sono un contratto di adesione e sono fuori dal tuo bilancio. È molto attraente

Per molti CEO, sentono che il nostro spazio è progettato in modo migliore, ha una grande energia e offre molta flessibilità. Pensano che ai loro impiegati piaccia di più. Quindi, CEO: Ai dipendenti piace di più. CFO: Gli costa la metà dell’importo. Responsabile delle risorse umane: maggiore fidelizzazione.

Oltre a tutto ciò, possiamo offrire flessibilità e mobilità. Queste sono tutte cose che funzioneranno molto bene in un mercato che sta rallentando. Punto numero uno.

Punto numero due, e molto interessante: il 51% dei nostri membri intrattiene rapporti commerciali. Per le piccole imprese, le recessioni finiscono per essere ancora più difficili che per le imprese più grandi, che hanno un bilancio. Saremo in grado di offrire molti affari interni – che già facciamo – che li aiuteranno molto.

Numero tre. Le aziende sono flessibili. Vuoi diventare più piccolo, vuoi diventare più grande. Alcuni vorranno diventare più grandi nella fase discendente, alcuni diventeranno più piccoli – lo spazio è fisso. Diamo quella flessibilità.

Numero quattro. Mentre parliamo, siamo già in una esperienza con Buenos Aires dopo una crisi, a San Paolo dopo una crisi, la Cina, ciò che la gente considererebbe il 50% in ribasso, Brexit – ognuno di quei mercati che ho appena detto, le adesioni non sono mai cresciute più velocemente [ che] quando il mercato è andato giù.

E, ecco il bello: il costo di costruzione è diminuito del 20-30%. Questo è enorme per noi. Per il costo del leasing, l’affitto stesso è diminuito del 15-30% [o abbiamo ottenuto] l’accesso a contratti di gestione.

Un accordo di gestione è quando il padrone di casa è disposto a darci in affitto, pagare il 100% per la costruzione e condividere il rialzo con noi. Ottieni rendimenti superiori al mercato. Quando non ci sono altri inquilini perché il mercato è più lento, tutti si affrettano a darci questo accordo. Più contratti di gestione, affitti meno costosi e meno lavori tutti funzionano incredibilmente per noi.

Inoltre, poiché l’azienda oggi rappresenta il 40% della nostra attività, una permanenza media presso WeWork è di circa 14 mesi. Tutti quei numeri che erano in passato, di mese in mese, non sono più la nostra verità.

Quindi, a causa di tutti questi motivi, sto dicendo che abbiamo dimostrato nei mercati in cui si è già verificato. Siamo più forti mentre [una recessione] accade e ne esce molto più forte.

Nonostante le bandiere rosse, l’attività di WeWork ha un sacco di soldi: $ 4 miliardi ad aprile con un buon accesso a $ 2 miliardi in più – una tonnellata di clienti e un flusso di cassa positivo. Una volta archiviato, l’S-1 dell’azienda dovrebbe essere rivelatore.

Lavoriamo

E se la crisi tanto attesa arrivasse finalmente, sapremo molto di più sulla resilienza degli affari di WeWork.

Andrew Shepherd-Barron è un analista di Peel Hunt che ha seguito il concorrente di WeWork IWG (Regus) per quasi due decenni.

“Basta sfogliare i numeri del primo trimestre, devi dire che stanno crescendo rapidamente”, ha detto a Business Insider di Meghan Morris, dopo aver esaminato gli ultimi dati finanziari di WeWork.

“Ma se c’è qualche intoppo nel mercato, fai attenzione.”

Scopri l’intervista completa di Business Insider con Adam Neumann, CEO di WeWork, come ha costruito WeWork e perché pensa che sia in grado di resistere alla recessione>>

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Sofia Bianchi

Sofia Bianchi

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